王玉宝

兖矿东华建设有限公司   山东邹城   273500 

摘要：房地产开发企业市场竞争日趋激烈，高投入、高产出、高风险已成为本行业显著特征。要在市场竞争中取胜，必须提高企业市场竞争力，需要房地产开发企业完善内部审计，并融入到企业的风险管理之中。本文对房地产开发企业存在的风险进行分析，阐明内部审计参与企业风险管理的必要性，针对房地产开发企业内部审计存在的问题进行诊断，给出相应的建议与对策，使内部审计更好地融入到房地产开发企业的风险管理中，以期有效防控风险，提高企业经济效益。

关键词: 房地产开发；内部审计；风险管理

一、房地产开发企业存在的风险及风险分析

（一）风险、风险管理与内部审计的定义

风险是在一定环境和限期内客观存在的导致费用、损失与损害产生的，可以认识与控制的不确定性。风险管理，是指企业在充分认识其所面临的风险的基础上，采取各种科学、有效的手段和方法，对各类风险加以预测、识别、预防、控制和处理，以最低成本确保企业资金运动的连续性、稳定性和效益性的一项理财活动。

2004年国际内部审计师协会(IIA)在其修订的《内部审计实务标准》中将内部审计认定为：“内部审计是一种独立、客观的保证与咨询活动，旨在为组织增加价值提高运作效率。它通过一种系统化、规范化的方法来评价和改进风险管理、控制和治理过程的效果，从而帮助组织实现其目标。”本定义第一次把风险管理和治理过程列入内部审计定义并放在第一位，使风险管理成为内部审计的一个核心和重点。

（二）房地产开发企业存在的风险分析

1、政策风险。国家及相关地方政府出台的宏观政策对房地产业产生的影响,主要有四类：土地政策、金融政策、税收政策和行政手段。

2、经济风险。房地产业与一国GDP密切相关，预期通胀和通货膨胀与房地产业发展也存在一定的关联性。

3、成本风险。房地产开发项目成本主要由土地成本、建造成本、前期工程费、管理费、利息及相关税费等构成，其中比重最大、影响最大的三个因素是土地成本、建造成本和人力成本。

4、销售价格风险。房地产企业在获取土地、进行项目投资时往往只对未来1—3年房地产市场形势进行分析判断，从开始实施到项目预售时市场或许已经发生较大变化，房地产销售项目面临着价格变动的风险。

5、资本市场融资风险。房地产企业多数是借助银行贷款等外债开发和建设房屋，然后通过售房回收资金偿还贷款，是一种高负债、低现金流的状态。

此外，还面临境外业务汇率风险、企业市值波动风险等。

二、房地产开发行业中内部审计参与企风险管理的必要性

（一）新形势下房地产开发企业生存和发展的客观需要

传统的居住观念，催化了我国房地产业持续投资增长。目前房地产业面临着巨大的风险，房地产开发企业己成为我国风险最高的行业之一。内部审计作为企业内拥有相对独立地位的职能部门，其主要目的在于增加企业价值和改善企业经营，因此，内部审计参与房地产开发企业风险管理就成为必然的客观需求。

（二）房地产开发行业中内部审计自身发展的需求

房地产开发业务流程的复杂性，决定着内控审计手段和方法的复杂性、多样性与专业性，需要多学科和多专业相互配合，从而促进企业内部审计从传统的财务审计向风险导向审计的转变。审计署《关于内部审计工作的规定》中也作出明确规定：对本单位及所属单位内部控制制度的健全性和有效性以及风险管理进行评审。

（三）外部审计的影响

注册会计师业务领域的不断扩展（包括风险评估），这不能不对内部审计界产生影响。内部审计部门和人员熟悉本单位情况，对企业面临的风险更了解，其利益同企业发展、兴衰密切相关，对防范企业风险、实现企业目标有着更强烈的责任感。

三、房地产开发企业中内部审计存在的问题   

（一）企业内部审计监督理念较为薄弱，重视工程建设开发而忽视内部控制建设工作

房地产开发企业的高层领导多是工程技术领域的专家，重视工程项目的开发与建设工作，对财经管理工作了解不多，对企业内部审计部门作用认识不够。有的领导认为企业重要业务管理活动乃至重大经济决策内部审计部门的“过多参与”，对内部审计监督的重要性认识不够。个别领导甚至将计划控制等同于内部控制，认为有了计划控制或部门预算就不需要建立内部审计监督，往往会造成工程延期、成本加大、还会带来经济损失。

（二）企业内部审计监督体系较为薄弱，对企业各职能部门的内部控制监督流于形式

房地产开发企业的业务流程控制和相互监督的方法论体系是内部控制和审计监督所关注的核心环节。有的企业内部控制岗位设置问题突出，不合理的兼岗现象较为普遍。有的企业授权程序与审批金额不明、审批流程与复核控制不合理、内部审计监督控制体系不完善，监督职能失去了应有的刚性。有的企业付款控制不严，工程款发生超付；有的工程划线不及时、结算滞后，会计信息反映不及时；有的不遵循收入成本配比原则，未严格按会计期间结算相关收入和成本费用，存在人为调节收入成本现象。

四、如何让内部审计更好地融入房地产开发企业风险管理中

（一）加强内部审计的全过程监督职能，充分发挥审计职能事前审计、过程审计和结果审计

房地产开发企业的风险可能产生在招投标、结算、工程管理中，产生在每一份合同的签订和履行过程中。全过程进行监督，是发挥内部审计职能、减少企业风险的关键。事前需对制度、计划、岗位配置、业务流转程序等控制要素进行评价与指导；事中要对以目标和以合同台帐为主线的合同内容和执行情况的监督；事后还需对合同执行结果的验收与审查，使每个环节的风险都能得到控制与监督。例如，结合相应业务管理，各部门要做好各类工程材料和各项数据的收集、整理和双向沟通工作，确保数据翔实、准确。在房地产开发销售环节，要加大销售力度，减少库存，加速资金周转，将开发成本努力实现为产品销售收入，由商品变现为资金，搞好后续土地储备，增强可持续发展活力。

（二）要优化内部审计人员结构，培养高素质的审计人才

房地产开发过程涉及技术研发、项目规划、工程建设、市场营销、合同管理等各项职能，需要高素质的专业技术人员队伍，这也是企业实施内部审计的前提和基础。我国房地产企业内部审计工作起步晚，相关人才匮乏。亟需对审计人员进行定期培训、岗位轮训。尤其要培养和造就懂得工程管理的复合型审计人员，以促进工程管理，严格工程变更审批流程，整治“三边工程”， 规范招投标、工程划线、工程结算、工程付款，为项目清算、成本、收入的核算奠定良好基础，确保工程建设程序规范、操作有序、控制有力。 

（三）建立健全完善的内部控制制度

对于房地产开发企业的内部审计，必须建立健全完善的内部控制制度。内控制度本质上是一个有机整体，涵盖计划管理、项目管理、人力资源管理、财务管理、合同管理、风险管理等各项规章制度，尤其要重视的是制度之间的衔接、支撑和配合，决不能形成信息孤岛、管控脱节、效能抵销、责权不清的困境。

（四）推行全面预算管理，保证资金的有序流动，提高经济效益                     

 对房地产企业的内部审计工作，必须不断引进新技术、新理念、 新方法，持续建立和健全全面预算管理，对房地产企业日常经营各个环节详细地实施预算的分析、编制、考核制度，将财务预算作为房地产企业内部组织生产经营活动的法定依据，还应把资金的收支纳入严格的预算管理程序之中，保障房地产企业资金的有序、高效流动。注意经营活动的增效点，激活现有资产的动态价值，为企业增收创效。

    （五）建立相应的评价考核与激励机制。

  房地产企业还应结合自身企业的实际情况，建立评价考核与激励机制，充分调动内审人员的积极性，提高企业内部审计工作的效率，发挥企业内部审计的作用，并为房地产企业最终实现经济效益、降低企业风险提供可靠保障。 

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现代房地产开发企业的大发展和集团化的资本运作，伴随着企业全生命周期多渠道、全方位的风险。亟需建立健全内部审计制度，把内部审计融入到企业风险管理，严格按照法规、制度和程序实施，促使企业的最高决策者和管理层面对现实、重视风险，最大限度避免国有资产流失、经济违规违纪问题发生，使内部审计在风险管理中能够发挥更有力的作用。

 

参考文献： 

    【1】中国内审协会，《中国内部审计规范》，中国时代经济出版社，2005年版 

    【2】国际内部审计师协会,《内部审计实务标准――专业实务框架》[M]，中国时代经济出版社，2004年修订 

【3】张静、王岐山、郭学玲，《论经济外部性对房地产业发展的影响》[j]，中国房地产业, 2011年第3期

【4】张坤、李嘉明、周和生，《风险管理与内部审计(第1版)》[M]，化学工业出版社,2004版 

    【5】 张春峰，《浅议房地产内部控制制度》[j]，现代商业，2011年第26期                      

    【6】韩志丽，《企业风险管理中内部审计的应用》，商业研究，2005年第18期 

    【7】胡家明，《关于房地产企业成本控制的探析》，现代经济信息，2011年第6期

    【8】高东坡，《内部审计如何参与企业的风险管理》，商业时代，2007年第20期